Estamos em um momento decisivo para a construção civil. O planejamento para 2025/2026 não é apenas mais uma “virada de ano”. Com a Reforma Tributária batendo à porta, cada decisão que você, dono de construtora ou incorporadora, tomar nos próximos meses, definirá quem vai lucrar e quem vai ficar pelo caminho.
E a decisão mais importante, que pode significar milhões de reais a mais (ou a menos) no seu caixa, é a escolha do regime tributário.
Se você é como a maioria dos empresários maduros que “cresceram desorganizados”, é provável que você sinta uma enorme “Dor da Desconfiança”. Sua contabilidade atual, aquela “robô” que você mal consegue “conversar com seres humanos”, provavelmente lhe disse que “o melhor é continuar no Lucro Presumido”.
Ela disse isso porque é o mais fácil para ela, não porque é o mais lucrativo para você.
A verdade é que, na construção civil, o Lucro Presumido é muitas vezes o “regime do prejuízo disfarçado”. Você está pagando imposto sobre uma presunção, e não sobre uma estratégia. Em um setor com custos tão complexos e estruturas como SPEs, SCPs e o RET, usar o “padrão” é como navegar um transatlântico usando um mapa de bote a remo.
Neste guia, nós da Império Digital Contabilidade vamos fazer o que a contabilidade tradicional não faz: vamos abrir a caixa preta. Vamos comparar os regimes aplicáveis à sua obra e mostrar como uma escolha consultiva pode ser a diferença entre um empreendimento viável e um pesadelo fiscal.
Principais regimes aplicáveis a obras
No Brasil, uma construtora ou incorporadora basicamente tem três caminhos tributários principais para seus impostos federais (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS). Um quarto, o Simples Nacional, raramente se aplica ao perfil de faturamento de R$ 100k a R$ 1M/mês, pois o limite de R$ 4,8M anuais é rapidamente ultrapassado e o Anexo IV não costuma ser vantajoso.
Vamos focar nos regimes que importam para empresas maduras.
RET (Regime Especial de Tributação)
Este é o “ás na manga” do setor imobiliário, e é impressionante como poucas contabilidades generalistas o dominam.
O RET não é um regime para a empresa, mas para o empreendimento. Ele é aplicável apenas para incorporações imobiliárias (construção para venda de unidades) que aderem ao Patrimônio de Afetação.
- Como funciona: Ele unifica os 4 impostos federais (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) em uma alíquota única de 4% sobre a receita bruta das vendas das unidades.
- Para quem é: Ouro puro para incorporadoras que constroem e vendem seus próprios prédios, loteamentos ou condomínios.
- A “pegadinha”: Exige uma organização jurídica específica (Patrimônio de Afetação) e não se aplica a obras de “empreitada” (construir para terceiros). Se você quer saber todos os detalhes sobre o RET na construção civil, temos um guia completo sobre ele.
Lucro Presumido
Este é o “padrão” do mercado, o favorito da contabilidade “robô” pela sua simplicidade de cálculo.
- Como funciona: O governo presume o seu lucro com base na sua receita. Você paga os impostos sobre essa presunção, mesmo que seu lucro real tenha sido menor.
- Venda de Imóveis (Incorporação): Presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL). A alíquota federal total fica em torno de 11,33% sobre a receita (somando PIS/COFINS cumulativos).
- Serviços (Empreitada): Presunção de 32%. A alíquota federal total fica em torno de 14,53% (IRPJ/CSLL/PIS/COFINS).
- Para quem é: É uma opção para empreiteiras com margens de lucro altíssimas (acima de 32%) ou para incorporadoras que, por algum motivo, não podem ou não querem aderir ao RET.
- O Risco: Se sua obra de empreitada tem uma margem de lucro de 20%, você está pagando imposto sobre 32%. Você está pagando imposto sobre um lucro que não existe.
Lucro Real
Este é o regime mais complexo e o que exige o maior nível de organização.
- Como funciona: Você paga imposto sobre o lucro contábil real da sua empresa, após todos os custos e despesas serem apurados.
- Como funciona (na prática): É um labirinto. O PIS e COFINS são não-cumulativos (sistema complexo de créditos), e a apuração do IRPJ e CSLL exige uma contabilidade “perfeita”, auditável, sem nenhuma falha.
- Para quem é: É obrigatório para empresas que faturam acima de R$ 78 milhões/ano. Abaixo disso, só é vantajoso em dois cenários:
- Obras com margens de lucro muito baixas (consistentemente abaixo de 8% ou 32%, dependendo da atividade).
- Empresas que estão operando no prejuízo (pois, sem lucro, não há IRPJ/CSLL).
- O Risco: Um erro na apuração de créditos ou custos pode gerar uma autuação milionária. Exige um BPO Financeiro e uma contabilidade integrados.
Como cada regime impacta o lucro da obra
A escolha do regime define sobre o que você será taxado: sua receita (faturamento) ou seu lucro (o que sobra).
Tributação sobre receita (RET e Lucro Presumido)
Estes são regimes “cegos” para o seu custo. Eles olham apenas para o topo da sua demonstração financeira: o quanto você faturou.
- Exemplo de Incorporação (Venda de R$ 10 Milhões):
- No RET: Você paga 4%. Imposto = R$ 400.000.
- No Lucro Presumido: Você paga ~11,33%. Imposto = R$ 1.133.000.
A diferença é de R$ 733.000 no mesmo empreendimento. Esse dinheiro é seu, mas está sendo entregue ao governo por falta de planejamento.
Tributação sobre custo (e lucro) (Lucro Real)
Aqui, a receita importa, mas os seus custos e despesas são os protagonistas.
No Lucro Real, cada nota fiscal, cada despesa com material, cada centavo de folha de pagamento se torna uma “arma” para reduzir sua base de cálculo. Se sua contabilidade é desorganizada (a “dor do João”), o Lucro Real é suicídio, pois você não terá como provar seus custos e será taxado sobre um lucro “inflado”.
É importante notar que um dos maiores custos da obra, o INSS da obra (CNO), corre por fora desses regimes federais. Entender como calcular e reduzir o INSS da obra é outra camada vital de economia, que se soma à escolha do regime.
Fatores que definem o regime ideal
Não existe “melhor regime”. Existe o “regime ideal para a sua obra específica”. A decisão depende de 3 fatores que um especialista deve analisar.
Tipo de empreendimento (O que você faz?)
Essa é a primeira pergunta.
- Você é Incorporador? (Constrói para vender unidades suas?)
- Sua primeira análise deve ser o RET. A economia é, na maioria das vezes, imbatível.
- Você é Empreiteiro? (Constrói para clientes, prestando serviço?)
- O RET está fora da mesa. A briga fica entre Lucro Presumido (se sua margem for alta e seus custos desorganizados) e Lucro Real (se sua margem for baixa e sua contabilidade impecável).
Margem de lucro prevista (Quanto você realmente ganha?)
Seja honesto com sua margem.
- Para uma empreiteira (serviços), o ponto de virada é 32%. Se sua margem de lucro real é menor que 32%, o Lucro Presumido está lhe custando dinheiro, e o Lucro Real precisa ser simulado.
- Para uma incorporadora, a margem não importa tanto para a escolha, pois o RET (4%) quase sempre vencerá o Presumido (~11,33%) em qualquer cenário de lucro.
Estrutura societária (Como você se organizou?)
Como o CNPJ da obra foi aberto? A escolha do regime está intimamente ligada à sua estrutura.
- Muitas vezes, para habilitar o RET, a melhor estratégia é criar uma estrutura dedicada.
- Analisar se uma SPE ou SCP é a melhor opção para o seu empreendimento é o passo anterior à escolha do regime. Uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), por exemplo, é a “caixa” perfeita para isolar a obra e aplicar o RET com segurança e transparência.
Como escolher o regime para 2025/2026
Com a iminência da Reforma Tributária (IBS/CBS), 2025 e 2026 são os anos para “arrumar a casa”. O que funcionava no “automático” (Lucro Presumido) pode se tornar inviável.
Simulações tributárias (O “Raio-X”)
Esta é a única forma séria de tomar a decisão. A contabilidade tradicional muitas vezes evita esse trabalho, pois exige análise.
Um especialista de verdade (como a Império Digital) fará o seguinte:
- Pegará o VGV (Valor Geral de Vendas) e a projeção de custos do seu próximo empreendimento.
- Rodará uma simulação completa do fluxo de caixa nos três cenários: RET, Presumido e Real.
- Apresentará um relatório claro, em reais: “Neste cenário, você economiza R$ 1,2 Milhão. Neste, você paga R$ 500 mil a mais.”
A decisão, baseada em dados, fica fácil.
Impacto das mudanças legais
A Reforma Tributária vai mudar a cara do PIS/COFINS (que virarão CBS) e outros impostos. Como a Exame explica, as mudanças fiscais recentes alteram profundamente o planejamento.
O consenso é: regimes especiais (como o RET) tendem a ter regras de transição mais favoráveis ou a serem mantidos. Empresas no Lucro Presumido “padrão” serão as mais impactadas pelas novas alíquotas do IVA (IBS/CBS).
Portanto, 2025/2026 é o melhor momento para migrar de uma estrutura desorganizada (Presumido) para uma estrutura otimizada (RET via SPE), como forma de se proteger das incertezas futuras.
Conclusão: Sua contabilidade define seu lucro
A escolha do regime tributário é a diferença entre reter o lucro do seu trabalho ou entregá-lo ao governo por falta de consultoria.
O que você lucra não é apenas para reinvestir; é para garantir seu futuro e o da sua família, através de estratégias de proteção e distribuição de dividendos. Esse lucro pode ser a semente para sua próxima grande obra ou para a criação de uma Holding Patrimonial que blinde seus bens.
Se você está em São Paulo, Rio de Janeiro ou outra grande capital, e está cansado de um atendimento “frio”, “distante” e que não entende as dores da sua obra, a culpa não é sua. A culpa é de um modelo contábil que parou no tempo.
Você não precisa de uma contabilidade “lançadora de guias”. Você precisa de uma contabilidade especialista em construção civil.
Solicite hoje um Diagnóstico Tributário e descubra o quanto você deixou na mesa em 2024 e o quanto podemos salvar juntos em 2025/2026.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre Tributação de Obras
O RET é sempre o melhor regime?
R: Não sempre, mas quase sempre para incorporações imobiliárias (construção para venda). Se a sua empresa é uma empreiteira (prestadora de serviços de construção), o RET não se aplica, e a escolha será entre Lucro Presumido e Lucro Real, exigindo uma simulação.
Posso mudar o regime no meio da obra?
R: Não. A opção pelo regime tributário (Lucro Presumido ou Real) é feita em Janeiro de cada ano e é irretratável para o ano-calendário inteiro. A opção pelo RET é feita no início do empreendimento. Você não pode “mudar de ideia” em Junho. O planejamento tem que ser feito antes do ano começar.
Como reduzir impostos em 2025/2026?
R: O caminho é: 1) Fazer um diagnóstico (simulação tributária) com um especialista. 2) Escolher a estrutura societária correta (SPE ou SCP). 3) Escolher o regime tributário ideal (RET, se possível). 4) Manter uma contabilidade organizada para otimizar custos (como o INSS da obra).
