Para o dono de uma incorporadora, o sucesso de um empreendimento não se mede apenas pela qualidade da construção ou pela velocidade das vendas. Ele se mede, no final do dia, pelo lucro que permanece no caixa após o último apartamento ser vendido e o último imposto ser pago.
É nesse momento que muitos empresários maduros, que “cresceram desorganizados”, sentem a maior dor: a “Dor do Custo”. Você olha para o faturamento de milhões e vê uma fatia desproporcional sendo consumida por IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. A sensação é de que o governo é seu sócio majoritário.
Isso acontece porque muitas empresas, por falta de orientação consultiva, operam no regime de Lucro Presumido, pagando algo em torno de 11,33% sobre a receita. É o caminho “padrão”, o que a contabilidade “robô” aplica sem questionar.
E se existisse um caminho 100% legal para reduzir essa carga tributária para apenas 4%?
Este não é um truque ou uma “brecha”. É um regime oficial chamado RET (Regime Especial de Tributação). Ele foi criado especificamente para a incorporação imobiliária, mas sua contabilidade generalista provavelmente nunca lhe falou sobre ele.
Nós, da Império Digital Contabilidade, somos especialistas na construção civil e vemos diariamente empresários perdendo milhões por não usarem esse regime. Este guia é o primeiro passo para você parar de deixar esse dinheiro na mesa e começar a usá-lo para crescer.
O que é RET e como funciona na prática
O RET (Regime Especial de Tributação), regulamentado pela Lei 10.931/04, é um benefício fiscal que permite que incorporadoras paguem seus impostos federais de forma unificada e drasticamente reduzida.
Na prática, em vez de sua empresa ter que apurar quatro impostos diferentes (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS), cada um com sua alíquota e base de cálculo complexa, o RET simplifica tudo. Você paga uma guia única, com uma alíquota fixa, sobre o total das receitas de vendas daquele empreendimento específico.
A grande “virada de chave” do RET é que ele não se aplica à sua construtora como um todo, mas sim ao empreendimento. Cada novo prédio ou loteamento pode ser enquadrado individualmente neste regime, desde que cumpra os requisitos.
Alíquota única de 4%
Este é o número que você precisa memorizar. A alíquota unificada do RET é de 4% sobre a receita bruta de vendas das unidades imobiliárias.
Vamos repetir: 4%.
Este percentual substitui:
- Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
- Contribuição para o PIS/Pasep
- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS)
(Nota: Existe também a alíquota de 1% para projetos de interesse social, como o antigo Minha Casa Minha Vida, mas para a maioria dos empreendimentos comerciais e de médio/alto padrão, o foco está nos 4%).
Requisitos legais do regime
Claro, um benefício tão poderoso exige contrapartidas. O RET não é para qualquer obra. Ele é exclusivo para Incorporações Imobiliárias e a exigência principal é o Patrimônio de Afetação.
O que isso significa?
- Ser uma Incorporação: O RET não se aplica se você foi contratado para uma “empreitada” (construir para um cliente). Ele se aplica quando você é o dono do negócio, você assume o risco, você constrói e você vende as unidades (apartamentos, casas, lotes) para o público.
- Patrimônio de Afetação (PA): Este é o coração do RET. O Patrimônio de Afetação é um instrumento jurídico que “blinda” o empreendimento. Você, incorporador, cria uma “caixa” legal separada para aquela obra. O terreno, as receitas de vendas e as obrigações daquele prédio ficam separados do patrimônio geral da sua construtora.
- Segurança Jurídica: O PA foi criado para dar segurança aos compradores. Se a sua incorporadora quebrar, o dinheiro e os ativos daquele prédio específico estão protegidos e não podem ser usados para pagar outras dívidas suas. Em troca de oferecer essa segurança ao mercado, o governo lhe dá o benefício fiscal dos 4%.
Quando o RET reduz impostos da sua obra
A resposta curta é: sempre que você for um incorporador vendendo unidades e tiver uma margem de lucro saudável. A redução é quase sempre brutalmente vantajosa.
Casos aplicáveis
O RET é o regime ideal e mais lucrativo para:
- Construção e venda de prédios residenciais na planta.
- Construção e venda de salas comerciais.
- Projetos de loteamento com infraestrutura.
- Qualquer empreendimento onde você, como incorporador, vende as unidades (apartamentos, casas, lotes) diretamente ao consumidor final.
Nesses cenários, o RET é a opção mais inteligente. O planejamento para adotá-lo é, inclusive, um passo crucial antes mesmo de lançar o empreendimento, pois impacta diretamente a precificação das unidades e a projeção de lucratividade.
Exceções importantes
O RET não se aplica, e é aqui que muitos se confundem:
- Contratos de Empreitada: Se sua construtora foi contratada por R$ 10 milhões para construir um hospital para um cliente, isso é prestação de serviço. Não é incorporação, logo, não há RET.
- Reformas Simples: Obras de reforma que não se enquadram como incorporação.
- Venda de Imóvel “Antigo”: Se você tem um imóvel no estoque da sua empresa há mais de 5 anos e decide vendê-lo, isso é venda de ativo, não incorporação.
- Empresas no Simples Nacional: A opção pelo RET é incompatível com o Simples Nacional. Aliás, uma incorporadora com o faturamento que o seu negócio tem, raramente se beneficia do Simples.
Como habilitar sua obra no RET
O processo não é automático. Ele exige uma contabilidade proativa, que “fale com seres humanos” e entenda de cartório e Receita Federal. Não é um clique de robô.
Documentos necessários
Para aderir ao RET para um novo empreendimento, sua contabilidade consultiva precisará:
- Adesão ao Patrimônio de Afetação: O passo mais importante. Isso é feito via registro em cartório. É preciso averbar o “Termo de Afetação” na matrícula-mãe do terreno onde a obra será erguida.
- Inscrição no CNPJ: O empreendimento afetado deve ter uma inscrição no CNPJ própria, vinculada ao evento “Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”.
- Adesão na Receita Federal: Com o PA registrado e o CNPJ em mãos, a contabilidade fará a adesão formal ao RET através do portal e-CAC, preenchendo o formulário específico (Termo de Opção).
Prazos e regras
O tempo é seu inimigo. A opção pelo RET deve ser feita antes do primeiro recebimento de venda da primeira unidade. Se você vender um apartamento, receber o sinal, e depois tentar aderir ao RET, você perdeu a janela de oportunidade para aquele empreendimento.
É por isso que o planejamento tributário é a primeira etapa de um lançamento imobiliário, antes mesmo do stand de vendas.
Uma vez optante, a regra é clara: você pagará 4% sobre 100% da receita de vendas daquele CNPJ (da obra). O pagamento é mensal (via DARF), até a conclusão e venda da última unidade.
Comparação: RET x Lucro Presumido x Lucro Real
Vamos ao que interessa: o quanto você deixa na mesa.
O regime “padrão” para construtoras que cresceram desorganizadas é o Lucro Presumido. Nele, a tributação federal sobre a receita de venda de imóveis é de aproximadamente 11,33% (IRPJ/CSLL com base de 8% + PIS/COFINS cumulativos de 3,65%) – e isso pode variar.
O Lucro Real é complexo e só é vantajoso em obras com margem de lucro baixíssima ou prejuízo, o que não é o objetivo de nenhum empresário.
Economia potencial
A matemática é simples e dolorosa:
- Regime Padrão (Lucro Presumido): ~11,33% de imposto
- Regime Especial (RET): 4% de imposto
A adesão ao RET representa uma economia direta de mais de 60% nos impostos federais.
Cenários reais de construtoras
Vamos desenhar o cenário de um cliente nosso, “João”, dono de uma incorporadora:
Empreendimento: Prédio residencial com VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 30 Milhões.
- Cenário 1: Contabilidade “Robô” (Lucro Presumido)
- Impostos Federais (11,33% de R$ 30M): R$ 3.399.000,00
- Cenário 2: Império Digital (RET Estratégico)
Impostos Federais (4% de R$ 30M): R$ 1.200.000,00
A diferença é de R$ 2.199.000,00.
Mais de R$ 2 milhões de reais que saem do caixa do “João” e vão para o governo, não por obrigação legal, mas por pura falta de planejamento e consultoria. Esse valor é o que sobra para a distribuição de dividendos aos sócios ou para reinvestir no próximo terreno.
A escolha de regime não é um detalhe contábil; é a decisão de gestão mais importante do seu empreendimento. Uma comparação completa da tributação de obras é o primeiro passo.
Muitas vezes, essa estrutura é otimizada ao criar uma SPE ou SCP para o empreendimento, isolando o risco e facilitando a adesão ao RET.
Conclusão: O RET é uma escolha estratégica, não um direito automático
O RET na construção civil é a ferramenta legal mais poderosa para aumentar a lucratividade de uma incorporadora. Mas ele não é para a contabilidade tradicional. Exige planejamento, conhecimento de cartório e uma contabilidade proativa que entenda as nuances do setor.
Se a sua contabilidade atual, onde você mal consegue “conversar com seres humanos”, nunca lhe apresentou essa opção, ela não está sendo uma parceira estratégica; ela está sendo um custo operacional.
Para empreendimentos de alto valor, você não precisa de uma contabilidade “lançadora de guias”. Você precisa de um arquiteto financeiro. Na Império Digital, nós somos essa contabilidade especialista em construção civil.
Não espere o lançamento do seu próximo empreendimento. Solicite hoje uma Análise Tributária do seu Empreendimento e descubra quanto você poderia estar economizando.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre RET na Construção
Toda obra pode entrar no RET?
R: Não. O RET é exclusivo para Incorporações Imobiliárias (construção para venda de unidades) e exige obrigatoriamente a adesão ao Patrimônio de Afetação. Obras de pura empreitada (construir para terceiros) não podem aderir.
Quanto o RET reduz em impostos?
R: O RET reduz a alíquota dos principais impostos federais (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) de um patamar de ~11,33% (no Lucro Presumido) para uma alíquota única de 4% sobre a receita. Isso gera uma economia de mais de 60% nessa frente.
Minha contabilidade nunca falou do RET. O que fazer?
R: Isso é mais comum do que se imagina, especialmente com contabilidades generalistas ou “robotizadas”. O RET exige um trabalho consultivo (análise, cartório, planejamento) que muitos não estão aptos ou dispostos a fazer. O que fazer? Buscar uma segunda opinião de um especialista em construção civil imediatamente, especialmente antes de iniciar um novo projeto.
RET substitui outros tributos?
R: Ele substitui os 4 grandes impostos federais: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Ele não substitui o INSS (contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento e da obra) nem o ISS (imposto municipal sobre o serviço de construção).
